Devenir propriétaire est le rêve de nombreux Suisses. Pour y parvenir, la majorité d’entre eux sont obligés de contracter un prêt hypothécaire qu’il faudra rembourser au fil des années. Saviez-vous qu’il était possible de réduire la charge fiscale liée à l’hypothèque grâce au 3ème pilier ? Nous vous expliquons comment.
L’amortissement d’un prêt hypothécaire, qu’est-ce que c’est ?
L’amortissement d’une hypothèque désigne le remboursement programmé de celle-ci. Il se présente souvent sous la forme de paiements échelonnés et est soumis à certaines règles concernant, entre autres, la durée de remboursement.
Quand faut-il amortir son hypothèque ?
Il n’est pas obligatoire en Suisse d’amortir l’intégralité de son prêt hypothécaire, seule une partie de l’emprunt est soumise à l’amortissement : l’hypothèque de 2e rang.
En Suisse, pour obtenir une hypothèque, il faut avoir, au minimum, 20 % de la valeur du bien en fonds propre qui constitue l’apport. Si la personne qui emprunte n’apporte que 20 % d’apport, alors elle devra contracter deux hypothèques :
- Hypothèque 1er rang (première hypothèque) : Cette hypothèque correspond à maximum, 67 % de la valeur d’achat, soit les ¾ de l’emprunt. La première hypothèque n’est soumise à aucune obligation d’amortissement, ni de délai de remboursement. En revanche, les taux d’intérêts s’accumulent.
- Hypothèque 2ème rang (deuxième hypothèque) : Cette hypothèque peut aller de 10 à 15 %, correspondant à la valeur restante de l’emprunt (apport 20 % + 1ère hypothèque 67 % + 2ème hypothèque 13 % = 100 % de la valeur de nantissement [soit la valeur d’achat]). L’emprunteur a l’obligation d’amortir sa deuxième hypothèque. Le remboursement doit se faire en 15 ans maximum et avant l’âge du départ à la retraite (65 ans).
À noter que si votre apport personnel est de plus de 20 % de la valeur d’achat, alors vous ne serez peut-être pas obligé de contracter une hypothèque de 2ème rang.
Lire aussi : Peut-on obtenir un crédit immobilier sans apport personnel ?
Exemple des deux types d’hypothèques
Monsieur X souhaite acheter un bien immobilier d’une valeur de CHF 1’500 000. Pour cela, il s’est constitué un apport de CHF 300 000 soit 20 % de la valeur du bien. Il doit demander à la banque CHF 1’200 000.
- Valeur de nantissement (prix d’achat du bien) = CHF 1’500 000
- Fonds propre (apport) = CHF 300’000 (20 %)
- Montant à emprunter à la banque = CHF 1’ 200 000
- Soit hypothèque 1er rang = CHF 1’005’000 (67 %)
- Soit hypothèque 2ème rang = CHF 195’000 (13 %)
Monsieur X a l’obligation d’amortir les CHF 195’000 constituant son hypothèque de 2ème rang en l’espace de 15 ans maximum et avant l’âge de 65 ans.
Comment amortir son hypothèque ?
En Suisse, on distingue l’amortissement hypothécaire direct et l’amortissement indirect.
L’amortissement direct correspond au remboursement direct de la dette hypothécaire auprès de l’établissement bancaire, généralement sous forme de versements mensuels. Plus vous remboursez, plus la dette diminue et les taux d’intérêts avec. En revanche, puisque les taux d’intérêts diminuent, ils ne sont plus (ou moins) déductibles du revenu imposable, ce qui augmente la charge fiscale, les impôts à payer ! Pour résumer, avec l’amortissement direct, votre dette diminue dans le temps alors que les impôts, eux, augmentent.
L’amortissement indirect fonctionne à l’inverse. La dette ne diminue pas dans le temps. Les montants de remboursement sont fixes, ne sont pas régressifs et ne sont pas versés directement à l’établissement bancaire. Le remboursement de la dette passe par l’approvisionnement d’un compte prévoyance 3ème pilier. Comme les versements sont fixes, les taux d’intérêts n’évoluent pas, ce qui permet une certaine stabilité au niveau de la charge fiscale et des déductions possibles. Une fois l’âge de la retraite atteint, la banque pioche dans l’épargne constituée pour rembourser l’hypothèque.
Les avantages de l’amortissement indirect
Vous l’aurez compris, l’amortissement indirect permet une optimisation fiscale de la dette hypothécaire. Jusqu’au remboursement, la dette hypothécaire et les versements sur le compte 3ème pilier sont déductibles du revenu imposable. En d’autres mots : vous bénéficiez de déduction fiscale plus importante qu’avec l’amortissement direct. Vous déduisez l’intégralité du montant de la dette et vos versements (dans la limite des déductions légales) de votre revenu imposable chaque année.
Mais ce n’est pas là le seul avantage de l’amortissement indirect. En plus de vous permettre de bénéficier d’économies d’impôts, il vous permet également de vous constituer une épargne retraite et de bénéficier de prestations d’assurance-vie, dans le cadre d’un 3ème pilier souscrit sous forme de police d’assurance.
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Quel contrat vous permet de faire le plus d’économies d’impôts ?
La prévoyance privée pour optimiser fiscalement l’amortissement indirect
On ne vous présente plus le 3ème pilier, un sujet que nous abordons très souvent dans nos articles et pour cause. Le 3ème pilier est toujours plus indispensable en Suisse pour se constituer une épargne retraite, mais il peut aussi vous servir de capital pour concrétiser vos projets, comme l’achat d’un bien immobilier et bien sûr, comme on l’a vu plus haut, il peut servir également d’amortissement indirect de votre hypothèque.
Réduire la charge fiscale grâce au 3e pilier 3a
Le 3ème pilier liée ou 3ème pilier 3a, est le contrat qui permet les plus grandes déductions fiscales dans la plupart des cantons. En effet, les montants déductibles sont définis au niveau fédéral ; ils sont les mêmes dans tous les cantons, contrairement à ceux du 3ème pilier 3b.
Montant maximum déductible du 3a en 2022
- CHF 6’883.- pour un(e) salarié(e),
- CHF 34’416.- pour un(e) indépendant(e),
S’il permet à première vue de faire des économies d’impôts plus importantes, il est également plus réglementé que le 3b : vous ne pourrez pas verser au-delà de ces montants sur votre compte.
Ça fonctionne aussi avec le 3ème pilier 3b ?
L’amortissement indirect de votre dette hypothécaire peut se faire également au travers d’un 3ème pilier 3b ou 3ème pilier libre. Comme expliqué plus haut, les déductions fiscales possibles sont définies au niveau cantonal. Elles varient également en fonction de votre situation professionnelle et familiale. En matière de déductions fiscales du 3b, ce sont les cantons de Genève et de Fribourg qui sont les plus généreux. L’autre différence est que c’est vous qui décidez du moment et du montant que vous versez sur votre compte. Les versements ne sont pas programmés.
À noter que selon votre situation (revenus, canton de résidence, statut professionnel, vie de famille, etc.), le 3ème pilier libre peut permettre des déductions fiscales plus importantes qu’avec un 3ème pilier lié. Néanmoins, dans la grande majorité des cas, c’est le contraire.
Nous vous expliquons plus en détails les différences entre le 3ème pilier 3a et 3b dans notre page dédiée : Le 3ème pilier en Suisse
Pourquoi souscrire un 3ème pilier en assurance ?
Le 3ème pilier peut être souscrit en banque, sous forme de compte épargne, mais également auprès d’une compagnie d’assurance, sous forme de police d’assurance. Ainsi, avec le 3ème pilier en assurance, vous pouvez ajouter à votre contrat des prestations d’assurance-vie en cas de maladie, d’accident ou de décès.
Une option “libération des primes” peut également être ajoutée pour que l’assureur paye les primes à votre place sur une période donnée si vous n’êtes plus en mesure de le faire.
Vous l’aurez compris, le contrat d’assurance offre une stabilité et une sécurité non négligeable, particulièrement lorsqu’il sert à amortir un prêt hypothécaire sur plusieurs dizaines d’années.
