De nos jours, il est devenu fréquent que les jeunes qui commencent leur vie professionnelle ne passent pas par la case location et souhaite acheter leur premier appartement immédiatement. De même, les locataires de longue date veulent passer le pas et investir dans leur résidence principale pour avoir un « chez soi » bien à eux.
Être propriétaire reste un des rêves les plus répandu et même s’il est devenu simple de réaliser ce souhait, certains critères sont immuables : c’est le cas de l’apport personnel.
Je ne peux pas devenir propriétaire sans apport personnel : mythe ou réalité ? Nous faisons le point.
Mais c’est quoi l’apport personnel ?
Pour commencer, quelle est la définition de l’apport personnel ?
Il s’agit tout simplement de l’argent que vous allez pouvoir injecter dans votre projet immobilier. Il peut provenir de différentes sources : c’est bien souvent des fonds qui se trouvent sur des comptes d’épargne. Vous avez économisé pendant plusieurs mois ou années et vous allez pouvoir libérer l’argent qui s’y trouve pour financer une partie du projet immobilier. C’est d’ailleurs ce à quoi sert le PEL (Plan Epargne Logement) qui permet d’épargner pour ensuite obtenir un crédit immobilier à un meilleur taux.
Votre apport personnel peut aussi provenir d’une donation familiale (les parents ou grands-parents qui aident un membre de leur famille en leur donnant une somme d’argent), d’un héritage ou de la revente d’un autre prêt immobilier (le crédit relais est alors utilisé).
Attention : faire un crédit pour financer son apport personnel ne fonctionnera pas et ne présentera aucun intérêt, votre taux d’endettement sera impacté de façon négative.
L’avis de la banque
Quand vous rencontrez pour la première fois votre conseiller bancaire pour lui exposer votre projet immobilier, il va vous demander presque immédiatement à combien s’élève votre apport personnel. Ce critère est extrêmement important pour la banque, puisqu’elle va déterminer le risque que celle-ci va prendre. En effet, en cas de mauvais paiement, elle souhaitera récupérer son capital en activant la garantie (hypothèque, caution, etc).
Ces garanties ne couvrent pas les frais associés au prêt, c’est la raison pour laquelle les banques demandent que l’emprunteur apporte au moins les frais et ne financent le projet qu’à 100% maximum. On admet que l’ensemble des frais s’élève à 10%, il faudra donc que l’emprunteur injecte 10% (ou plus) dans son projet immobilier.
Et si je n’ai vraiment aucun apport personnel ?
Les jeunes qui commencent dans la vie active n’ont parfois pas la possibilité d’apporter les fonds nécessaires, il devient plus délicat pour eux d’être suivi par les banques quand ils souhaitent investir.
Certaines banques font des opérations spéciales pour les jeunes de moins de 35 ans en leur proposant des conditions tarifaires plus intéressantes : obtention d’un crédit à un taux plus bas et financement possible à plus de 100%.
Des organismes plus spécialisés proposent des crédits en finançant l’intégralité du projet (frais y compris). Ils vont alors demander deux garanties (une hypothèque et la caution des parents par exemple) et appliquer un taux un peu plus élevé que la moyenne.
Le cas des frontaliers et du 2ème pilier
Tous les salariés suisse cotisent à leur 2ème pilier et c’est également le cas des frontaliers. Il est possible de retirer le 2ème pilier pour financer un projet immobilier, avec quelques conditions à respecter.
Il est possible de débloquer son 2ème pilier pour financer la résidence principale uniquement. Si les emprunteurs pouvaient financer les frais avec ces fonds, cela n’est désormais plus possible, seul le financement du bien immobilier est concerné. Le contrat LPP doit avoir un capital de 20’000 CHF minimum, qui sera imposé à 4% (sur Genève) au moment de la sortie (possibilité de les récupérer une fois l’imposition française effectuée).
Si toutes les conditions sont respectées, vous avez la possibilité d’utiliser votre 2ème pilier comme apport personnel. Attention à faire la demande longtemps à l’avance, les délais pour obtenir les fonds sont parfois très longs.
