Montants plus prudents, exigences renforcées et critères plus stricts… Les règles du crédit hypothecaire ont changé en Suisse. Ces ajustements peuvent influencer votre capacité d’emprunt. Voici ce qu’il faut savoir et comment bien préparer votre dossier pour 2026.
Ce qui a changé pour les crédits hypothécaires en 2025
L’année 2025 a été marquée par plusieurs changements importants dans le domaine des crédits hypothécaires en Suisse. Les banques doivent désormais appliquer les règles plus strictes, issues notamment du cadre Bâle III (un ensemble de règles internationales visant à renforcer la stabilité financière des banques) et des directives de la FINMA.
Concrètement cela signifie que :
- l’évaluation des biens immobiliers est plus prudente,
- le calcul de la solvabilité des emprunteurs est renforcé et certaines garanties, comme l’assurance-vie l’assurance-vie ou les avoirs du 3e pilier, sont désormais évaluées plus prudemment par les banques pour sécuriser le prêt.
Si vous souhaitez emprunter pour un bien estimé à 1’000 000 CHF, par exemple, le montant que vous pouvez obtenir aujourd’hui est souvent légèrement inférieur à ce qu’il aurait été avant 2025. Avant, les banques pouvaient généralement financer jusqu’à environ 80 % du prix du bien, mais ce plafond a été abaissé pour renforcer la sécurité du système bancaire. Les banques suisses appliquent désormais le principe du “Lower of Price or Value”, c’est-à-dire qu’elles considèrent toujours la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’estimation du bien pour déterminer le montant du prêt.
Lire aussi :
Qu’est-ce que la restructuration de crédits ?
Obtenir un crédit immobilier sans apport personnel, c’est possible ?
L’impact de ces changements sur votre capacité d’emprunt
Ces nouvelles règles peuvent avoir plusieurs effets pour ceux qui veulent acheter un bien immobilier. Tout d’abord, certaines demandes de crédit risquent d’être refusées si le montant demandé est trop élevé par rapport aux nouvelles limites imposées par les banques. Ensuite, le taux de nantissement (le ratio entre le prêt et la valeur du bien) est plus strictement surveillé, ce qui peut se traduire par un apport personnel plus élevé ou des conditions légèrement moins avantageuses.
| Limite | Plafonds 2025 |
| Taux de nantissement (ratio prêt/valeur du bien) | Jusqu’à 80 % pour un bien occupé par son propriétaire
Environ 70 % à 75 % pour un bien locatif ou d’investissement (selon la banque) |
| Apport personnel minimum (fonds propres hors pension) | au moins 20 % du prix du bien, dont 10 % doivent provenir de liquidités (épargne, 3e pilier ou aide familiale) |
| Amortissement / remboursement | Amortissement plus régulier et plus strict pour certains types de biens |
| Validité du principe “Lower of Price or Value” | Certaines banques conservent la valeur initiale du bien pendant plusieurs années (souvent 3 à 5 ans), ce qui peut limiter l’augmentation du prêt après achat. |
Lire aussi :
Hypothèque : comment réduire son amortissement grâce au 3ème pilier ?
Hausse des taux hypothécaires : quelles assurances peuvent m’aider ?
Les profils les plus touchés sont souvent les primo-accédants (ceux qui achètent leur première maison), les indépendants ou ceux qui souhaitent investir dans un bien locatif. Même les ménages avec un bon dossier peuvent constater une légère baisse de leur capacité d’emprunt, en raison de critères de solvabilité plus stricts et de marges de sécurité accrues imposées par les banques.
Enfin, l’amortissement (le remboursement progressif du prêt) doit également être plus régulier. Cela peut influencer la manière dont vous planifiez votre budget sur plusieurs années car une partie plus importante de vos revenus devra être dédiée au remboursement chaque mois ou chaque année.
Comment bien préparer son dossier hypothécaire pour 2026
La bonne nouvelle, c’est que même avec ces nouvelles règles, il reste possible d’obtenir un financement avantageux. La clé est de bien préparer son dossier.
Voici quelques conseils qui peuvent faire la différence :
- Optimiser son apport personnel : Si vous disposez d’une épargne, d’un troisième pilier ou d’un soutien familial, utilisez ces ressources pour renforcer votre dossier. Plus votre apport est élevé, plus vous augmentez vos chances d’obtenir un meilleur taux et de réduire votre ratio prêt/valeur.
- Réduire votre taux d’endettement : Avant de déposer votre demande, essayez de rembourser vos crédits à la consommation ou vos cartes de crédit. Un endettement plus faible améliore votre solvabilité et votre capacité d’emprunt.
- Choisir le bon moment pour renégocier ou bloquer un taux fixe : Surveillez l’évolution des taux hypothécaires et préparez votre dossier à l’avance. En étant réactif, vous pourrez profiter des meilleures conditions du marché.
- Anticiper les documents nécessaires : Assurez-vous que vos bulletins de salaire, relevés bancaires, justificatifs d’épargne et contrats de prévoyance soient à jour. Cela facilitera le traitement de votre demande par la banque.
Lire aussi :
Achat immobilier : pourquoi utiliser le 3e pilier pour financer son bien ?
Financer votre maison secondaire en France : nos conseils experts
Ce que l’Agence Mendes fait pour vous
Notre équipe de spécialistes vous accompagne à chaque étape pour maximiser vos chances d’obtenir les meilleures conditions.
- Analyse complète de votre situation financière et de votre capacité d’emprunt
- Comparatif des offres de plusieurs établissements bancaires
- Accompagnement dans la constitution d’un dossier complet et attractif
- Conseils personnalisés sur la stratégie de financement la mieux adaptée à votre profil et vos objectifs
Profitez dès maintenant de notre accompagnement sur mesure : gagnez du temps, évitez les erreurs et accédez aux conditions les plus avantageuses pour votre projet immobilier !
