Afin de limiter l’endettement des ménages, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a d’abord recommandé, puis rendu obligatoire de nouvelles règles concernant le taux d’endettement des ménages. À compter du 1er janvier 2022, date de mise en vigueur de ces nouvelles règles, sera-t-il plus difficile, pour les personnes à bas revenus, d’obtenir un emprunt immobilier ? Décryptage.
Quelles sont les nouvelles règles pour les emprunteurs en 2022 ?
Le taux d’endettement fixé à 35 %
Le taux d’endettement, également appelé le taux d’effort, correspond à la partie des revenus consacrée au crédit en prenant en compte les autres dépenses. Cette part, aujourd’hui fixée à 33 %, sera désormais plafonnée à 35 % maximum. Autre changement, désormais, le coût de l’assurance emprunteur devra également être compris dans le taux d’endettement.
Ce nouveau plafond complique fortement la possibilité pour les personnes à faible revenu, à faible apport ou primo-accédantes, de contracter un emprunt. D’un autre côté, les personnes les plus aisées financièrement seront également désavantagées, car elles ne pourront pas s’endetter à plus de 35 %, même si elles en ont les moyens. L’investissement locatif pourrait lui aussi se retrouver pénalisé pour les mêmes raisons.
La durée d’endettement limitée à 25 ans
La durée d’endettement est fixée à 25 ans maximum à compter du 1er janvier 2022.
Certains cas donnent droit à une exception de 2 ans, soit une durée d’endettement de 25 ans + 2 ans. C’est le cas pour :
- l’achat d’un bien immobilier neuf,
- l’achat d’un bien immobilier avec travaux dont les coûts représentent au moins 25 % du coût total.
À noter qu’on parle bien d’une durée maximale de 25 ans + 2 ans (la période d’amortissement ne peut pas excéder 25 ans) et non de 27 ans. En effet, il ne sera plus possible de signer un crédit immobilier de 27 ans (sauf dérogation). Néanmoins, si vous remplissez l’une des conditions citées ci-dessus, la banque pourra vous octroyer un différé de deux ans supplémentaires pendant lesquels il vous sera demandé de ne rembourser qu’une partie de vos échéances mensuelles. À compter de la 3ème année, votre crédit commencera “normalement”.
20 % de dérogations possibles
Les décisions dérogatoires pourront désormais représenter 20 % des crédits immobiliers par trimestre, contre 15 % jusqu’à alors. On parle de dérogation pour un prêt accordé qui n’est pas conforme aux règles du HCSF. En effet, pour favoriser l’accès à la propriété et dans certains cas bien particuliers, les instituts bancaires seront donc autorisés à octroyer des prêts sans respecter les règles et les conditions en vigueur. Cette flexibilité devra servir à 80 % les personnes souhaitant acquérir une résidence principale, dont, au moins, 30 % de primo-accédants. Néanmoins, si le taux de dérogation est supérieur à 20 %, la banque sera sanctionnée.
À partir de 2022, les banques seront donc en mesure d’octroyer davantage de crédits à caractère exceptionnel qu’en 2021 !
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Des crédits immobiliers plus difficiles à obtenir en 2022 ?
Rassurez-vous, l’objectif de ces nouvelles règles est bien de favoriser les bonnes pratiques en matière d’octroi de crédit immobilier, sans pour autant les freiner. Néanmoins, si les nouvelles règles ont pour but de protéger les consommateurs du surendettement, elles risquent également de pousser les banques à être plus consciencieuses et à prendre davantage de précautions. Elles pourront se montrer plus frileuses qu’auparavant, l’emprunteur devra s’appliquer davantage sur son dossier. Rappelons qu’avant d’imposer ces nouvelles règles, il s’agissait de simples recommandations du HCSF. À compter du 1er janvier 2022, leur non-respect entraînera des sanctions pour les instituts bancaires.
En résumé, il sera certainement plus difficile de constituer son dossier, prouvant que l’emprunteur remplit tous les critères imposés, que d’obtenir le prêt en lui-même. Nous vous conseillons, plus que jamais, d’engager un professionnel pour vous accompagner dans ces démarches.
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