De nombreuses lois encadrent aussi bien le crédit immobilier en France que le prêt hypothécaire en Suisse. Que ce soit pour protéger le consommateur, permettre des montages financiers en vue de défiscaliser et faire des économies d’impôts ou encore d’obtenir une aide à l’obtention d’un prêt. Nous vous présentons les principales lois mises en place au fil des années.
Pour un prêt hypothécaire en Suisse
En Suisse, vous le savez, les lois fédérales s’appliquent au niveau national et les lois cantonales s’appliquent au niveau cantonal. Ainsi, selon le canton concerné, c’est-à-dire le canton dans lequel se situe le bien que vous souhaitez acquérir, les mesures peuvent être plus ou moins avantageuses.
Au niveau fédéral
L’ordonnance fédérale sur l’encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle (OEPL)
Cette ordonnance en vigueur depuis 1995 autorise le retrait ou la mise en gage de ses avoirs vieillesse du 2e pilier (ou du 3e pilier) pour constituer la part de fonds propres (minimum de 20% de la valeur du bien) nécessaire à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Aujourd’hui, on estime que les deux tiers des emprunteurs en Suisse, ont recours à ce droit pour accéder à l’acquisition d’un logement.
Néanmoins, si jusqu’à maintenant les avoirs vieillesses pouvaient représenter les fameux 20%, depuis 2012 et l’ordonnance sur les fonds propres (OFR) les emprunteurs sont désormais obligés de se constituer 10% de fonds propres dits “durs”. La prévoyance professionnelle peut être utilisée pour les 10% minimum restants.
Au niveau cantonal
Dans le canton de Genève
- La LAPI (Loi sur l’aide à la propriété individuelle)
Cette loi permet aux emprunteurs ne possédant pas assez d’argent (ou d’avoir vieillesse ou ne souhaitant pas les utiliser par exemple) constituer les 20% de fonds propres minimums à l’obtention d’un prêt et de bénéficier d’un cautionnement étatique de l’Etat de Genève. Si l’emprunteur possède 10% de fonds propres, l’État cautionne les 10% manquants et permet à l’emprunteur de remplir les conditions du prêt hypothécaire. En cas de mauvais paiement de l’emprunteur, la banque saisira à l’État ces 10%.
- La réduction des droits d’enregistrement
Dans le cas de l’achat d’une résidence principale et dans le canton de Genève uniquement, un emprunteur peut bénéficier d’une réduction sur “les droits d’enregistrement relatifs à la transaction” et d’une réduction de 50% sur “les droits d’enregistrement relatifs à la constitution de l’hypothèque”. Pour cela, le montant du bien ne doit pas dépasser un certain seuil.
- Les avances remboursables
Les emprunteurs au revenu modeste, ne pouvant pas assumer les taux d’intérêts de leur prêt hypothécaire et qui répondent aux conditions fixées, peuvent se voir attribuer des avances les premières années de prêt, qui devront être remboursées à l’Etat progressivement.
Source : ge.ch
Dans le canton de Vaud
La CVCh (Coopérative vaudoise de cautionnement hypothécaire)
Comme la LAPI dans le canton de Genève, la CVCh a pour but de permettre l’acquisition d’un logement à des emprunteurs ne possédant pas l’intégralité des fonds propres requis.
Sur son site, la CVCh propose un calculateur.
Source : vd.ch
Dans le canton du Valais
Loi sur la politique régionale
Cette loi permet de bénéficier de subventions de l’État pour l’achat, la construction ou la rénovation d’un bien présentant des problèmes spécifiques aux régions de montagne (PSEM).
Source : vs.ch
Au niveau fiscal
En Suisse les emprunteurs peuvent déduire les intérêts débiteurs (les intérêts du prêt hypothécaire) de leur revenu imposable aussi bien pour l’impôt fédéral direct que pour l’impôt cantonal. Cela peut se montrer avantageux dans certaines conditions.
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Pour un crédit immobilier en France
La loi Scrivener
La loi scrivener mise en place en 1979, protège l’emprunteur face aux banques. Elle prévoit un délai de rétractation de 10 jours à partir du moment où vous recevez les offres de prêt chez vous. Ainsi, même si la banque a accepté le prêt, l’emprunteur peut faire machine arrière et se désengager sans frais.
De plus, cette loi impose aux banques l’obligation de communiquer sur un certain nombre d’informations avant que l’emprunteur ne signe le contrat de prêt. Ainsi, le client est mis au courant de divers éléments, comme le taux de prêt, la durée, les conditions de remboursement anticipé, etc, avant même que l’offre ne soit acceptée.
La loi Neiertz
Votée en 1989, cette loi protège encore une fois l’emprunteur contre le surendettement. Même si la loi a été abrogée en 2000, de nombreuses dispositions mises en place avec elle perdurent encore aujourd’hui.
C’est par exemple grâce à elle qu’un fichier national a été mis en place. Ainsi, avant toute acceptation de crédit, l’organisme prêteur va interroger le fichier et s’assurer que l’emprunteur ne s’y trouve pas. Si c’est le cas, il lui sera impossible d’obtenir un crédit. La loi le protège donc contre le surendettement : si l’emprunteur souscrit à trop de crédit et qu’il ne peut plus les payer, il ne pourra pas en souscrire d’autres.
La loi SRU
En cas de signature d’un compromis vente pour acheter un bien immobilier ancien, il est désormais possible de se rétracter dans un délai de 10 jours après la signature. Cette rétractation était déjà possible pour les biens neufs, elle a été étendue à l’ancien à son adoption en 2000.
Cette loi interdit également les offres unilatérales d’achat qui ne permettent plus le versement d’argent lorsqu’une promesse d’achat est faite. La promesse d’achat n’est pas un compromis de vente et possède un autre cadre légal.
La loi Lagarde
Grâce à la loi Lagarde adoptée en 2010, les emprunteurs peuvent maintenant choisir une autre assurance de prêt que celle proposée par la banque. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance et permet de bénéficier d’une assurance décès et invalidité moins chère.
La seule condition pour en bénéficier est que les couvertures proposées par l’assurance externe soient exactement les mêmes que le contrat proposé par la banque.
Cette possibilité a ensuite été renforcée par la loi Hamon qui autorise la résiliation de l’assurance après 1 ans de souscription.
La loi ALUR
Cette loi mise en place en 2014 permet un allongement du différé du prêt à taux zéro. Cette loi s’adresse surtout aux primo-accédants et autorise à un allongement supplémentaire durant laquelle les emprunteurs ne rembourseront pas le capital du prêt.
Les honoraires des agences immobilières y sont également plafonnés pour les biens en location. La loi définit la liste des pièces justificatives qu’une futur locataire doit réunir pour présenter un dossier de location.
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